訴訟・調停
家賃滞納Q&A
- 賃借人が家賃を滞納していますが、契約を解除することはできますか？
- 家賃の不払いは、賃借人の契約違反になるため、賃貸人は契約を解除できます。しかし、家賃の不払いがあれば常に契約を解除できるとは限りません。家賃不払いを原因として契約を解除するには、お互いの信頼関係を破壊する程度の不履行ないし不誠実があると認められる場合でなければ契約を解除することはできません。例えば、家賃の支払いが数日遅れただけで契約を解除するということはできません。
また、家賃不払いを原因として契約を解除できる場合でも、すぐに契約の解除ができるとは限りません。
相当の期間を定めて家賃を支払うよう催告を行い、それでも支払わない場合、はじめて契約を解除できます。
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- 家賃支払いの催告はどうやって行いますか？
- 方式は特に決められていませんが、いつ、どのような内容の催告をしたのか、後日紛争にならないよう、配達証明付の内容証明郵便によって行うのが最適です。
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- 賃借人が無断で建物を転貸していますが、契約解除できますか？
- 転貸とは、いわゆる「また貸し」のことですが、賃貸人の承諾が必要とされています。賃貸人の承諾を得ない転貸を無断転貸といい、賃貸人は契約を解除することができます。
ただし、判例によれば、無断転貸が「背信行為と認めるに足りない特段の事情」があるときは、契約を解除できないとされています。この特段の事情は、建物の賃借人に変化があっても、実態は変わらない場合をいいますが、実際には、個々の具体的な事案毎に特段の事情の有無を判断していくことになります。
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- 賃借人に多額の借金があるようなのですが・・
-
家賃滞納の原因には、様々なものが考えられます。中でも、多額の借金を抱えてしまった結果返済に追われ、毎月の家賃が支払えないというケースが多く見受けられます。家賃を支払いたくても、借金の督促があれば、どうしてもそちらを優先してしまうことが多いでしょう。
しかし、逆にいえば、こういったケースでは、借金の問題を解決することで、家賃滞納の問題も解消される可能性が高くなります。
自己破産による借金の免除、個人再生や任意整理による返済負担の軽減により、賃借人が経済的に立ち直ることで、家賃滞納のリスクも軽減されます（→多重債務の解決法）。
また、消費者金融等へ長期間支払を続けている場合、法律で定められた金額よりも多く利息を支払っている可能性があります。その場合、過去に払いすぎた利息は「過払金」として取り戻すことができます（→過払金返還請求）。
もし、過払金を取り戻すことができれば、他の借金の返済や滞納家賃の支払い等へ充てることができ、生活の改善につなげることができます。
このように、賃貸人としては、家賃滞納の原因となっている事情にも気を配り、ケースによっては適切なサポートを行うことによって、双方にとってよりよい結果を生み出すことも可能となります。
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- 家賃を滞納されてますが、裁判をせずに解決する方法はないでしょうか？
- 家賃滞納の要因は経済的な問題のみとは限りません。全く話し合いに応じないなど、悪質な滞納者に対しては、やはり裁判等の法的手段を選択せざるを得ないと思われますが、話し合いによって解決ができれば、それにこしたことはありません。
ひょっとしたら、賃借人も、例えば「ずっと頼んでいるのに、屋根の修繕をしてくれない・・」といった不満を抱えているケースも時にはあるでしょう。
しっかりと話し合いを行い、信頼関係を築くことができれば、良好な関係を継続していくことができます。それは、一般的に長期に渡る賃貸借契約において、家賃の問題に留まらず様々なプラス要素をもたらしてくれるはずです。
当事者同士での話し合いが難しい場合は、専門的な知識を持った第三者に関わってもらいながら解決を図る「ＡＤＲ（裁判外紛争解決手続）」といった手続もあります。あくまでも裁判とは異なり、迅速かつスピーディーな解決を目指して話し合いを行っていきます（→ＡＤＲ（裁判外紛争解決手続））。
熊本県司法書士会では、ＡＤＲの普及による円満な紛争解決を目指して、司法書士調停センターを設置しています。http://www.kumashi.jp/
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